Получение ГПЗУ (выписка из ПЗЗ)

Ранее для того, чтобы оформить разрешение на строительство или реконструкцию недвижимости, требовалось получить ГПЗУ, в котором указывались разрешенные параметры застройки. С июля 2017 года этот документ фактически заменила выписка из ПЗЗ. Заказать ГПЗУ или, точнее, выписку вы можете в компании «Бауман Кадастр» - нужный документ будет подготовлен за кратчайшее время и по доступной стоимости.

Получить выписку можно и самостоятельно, обратившись лично в Москомархитектуру (только для физических лиц) или через интернет-портал правительства Москвы. Для этого нужно будет правильно заполнить специальный бланк заявления в бумажной или электронной форме.

При использовании интернет-портала необходимо зарегистрировать личный кабинет, для чего потребуется получить личную электронно-цифровую подпись. Выдача готового документа производится по усмотрению заявителя – в электронном виде или на бумажном носителе. При этом земельный участок должен состоять на государственном кадастровом учёте.

В любом случае самостоятельное получение выписки из ПЗЗ приведет к затратам времени и накладным расходам. Поэтому гораздо выгоднее обратиться к опытным специалистам нашей компании, которые оперативно сделают за вас всю работу.

Что такое ПЗЗ

По определению ГСК РФ, правилами застройки и землепользования называется региональный документ, регламентирующий параметры использования территории, для которой он был разработан. Они могут быть разработаны для населенного пункта, города или поселения. После утверждения эти правила обязательны к исполнению, а в случае нарушения регламентов ПЗЗ к собственнику или арендатору земельного участка могут быть применены строгие санкции – от существенных штрафов до сноса построенных зданий и даже изъятия земельного участка.

Правила землепользования применяются в следующих целях:

• для сохранности объектов культурного наследия и окружающей среды;
• для эффективного развития территорий муниципальных образований;
• для обеспечения прав владельцев земельных участков и объектов недвижимости;
• для создания благоприятных инвестиционных условий.

При этом ПЗЗ не противоречат генеральному плану территории и соответствуют уже разработанным и утвержденным проектам планировки и межевания территорий. Для конкретного земельного участка ГПЗУ является выпиской из ПЗЗ, определяющим параметры использования участка.

Как правило, разработанных ПЗЗ достаточно для получения Генерального плана для проектирования и разрешения на строительство. Однако, в некоторых случаях может понадобиться разработка ППТ (проекта планировки территории).

Выписка из ПЗЗ на земельный участок

Заказать выписку из ПЗЗ может только владелец (собственник, пользователь) или арендатор земельного участка. В этом документе содержится подробное описание участка и перечень требований к нему. Он состоит из следующих разделов:

• Кадастровый номер ЗУ.
• Площадь (количество квадратных метров).
• Адрес местонахождения.
• Номер зоны, где располагается участок.
• Цели использования этого участка и к какой категории он относится.
• Условные виды использования ЗУ (при утверждении органами самоуправления) и прочая информация.

При получении выписки к ней прилагается фрагмент карты зонирования прилегающей к участку территории.

С июля 2017 года ГПЗУ приобрел информационно-справочный характер. В нем содержатся следующие сведения, необходимые в процессе проектирования и строительства:

• Границы ЗУ, зоны с особыми условиями использования, красные линии.
• Подробные сведения об объектах недвижимости (назначение, высотность, этажность, общая площадь и т.п.), что позволяет выявить факты самовольного строительства или его нецелевое использование.
• Показатели обеспеченности участка объектами инфраструктуры и их территориальной доступности и другие необходимые для правильного использования земельного участка сведения.

Изменение ПЗЗ

Во многих случаях ПЗЗ могут не соответствовать интересам собственников и арендаторов земельных участков. Особенно эта проблема актуальна для юридических лиц, использующих землю и объекты капитального строительства в коммерческих целях. Так, например, большинство земельных участков в Москве относятся к зоне «Ф», то есть могут использоваться только по «факту» (на этих территориях запрещено любое строительство или реконструкция).

Чтобы собственник участка получил возможность его эффективного использования, в ПЗЗ необходимо внести изменения, которые могут выражаться в следующих формах:

• изменение границ зон;
• изменение предельных параметров застройки;
• установка или изменение ВРИ;
• изменение или установка новой территориальной зоны или подзоны.

Для внесения изменений в ПЗЗ землепользователь должен подать в органы местного самоуправления заявление и прочие проектные материалы, которые будут рассмотрены на публичных слушаниях. Процесс рассмотрения и внесения изменений в ПЗЗ может занять от полугода до года, при этом, органы самоуправления могут отказать во внесении изменений в любое время.

Специалисты компании «Бауман Кадастр» помогут быстро и правильно подготовить все необходимые документы и представят интересы заказчика на публичных слушаниях. Большой опыт наших сотрудников поможет существенно сократить сроки рассмотрения заявления заказчика и увеличит шансы благоприятного решения.

Кому может потребоваться услуга

Для физических и юридических лиц внесение изменений в ПЗЗ может потребоваться в следующих случаях:

• Фактическое или планируемое использование земельного участка не соответствует разрешённому.
• При получении отказа или приостановке решения после попытки самостоятельного изменения ВРИ земельного участка.
• Выявление нецелевого использования участка, зафиксированного в акте Госинспекции.
• В случае развития новых направлений вашего бизнеса.

Если вам необходимо увеличить площадь строения или его высоту (этажность), то процедура изменения технико-экономических характеристик поможет скорректировать конфигурацию здания под ваши требования. ТЭП отражены в ГПЗУ и предусматриваются ПЗЗ территории, поэтому для изменения технико-экономических показателей в ПЗЗ следует внести новые данные.

Изменение технико-экономических показателей производится в следующих случаях:

• Когда невозможно реконструировать объект с преобразованием функционального назначения, этажности, высотности или общей площади застройки.
• При исправлении проекта строительства.
• При изменении площади или конфигурации объекта.

После того как все изменения согласованы во всех контролирующих ведомствах, наступает этап непосредственного внесения изменений в ПЗЗ по части изменения ТЭП. Мы поможем подать заявление на внесение изменений в ПЗЗ и подготовим все необходимые материалы.

Сложности оформления земельно-правовых отношений на территории города

Более 80 % городской территории являются зоной сохраняемого землепользования, в которой у правообладателей объектов недвижимости нет возможности оформления земельно-правовых отношений с администрацией города (если участок земли не был поставлен на учет ранее). В зонах с индексом “Ф” невозможно изменение видов использования для новых участков без внесения изменений в ПЗЗ.

Изменения в ПЗЗ должны полностью соответствовать интересам жителей города, учитывать особенности и возможности имеющейся инфраструктуры, а также способствовать ее развитию. Вносимые в ПЗЗ изменения должны создавать положительную динамику для застройщиков и иных лиц, обеспечивать благоустройство территорий, способствовать созданию новых рабочих мест, строительству социальных объектов, увеличивать инвестиционную привлекательность, улучшать обслуживание населения и т.д.

Какие условия необходимо соблюсти для изменения ВРИ

Для смены видов разрешенного использования потребуется выполнение следующих основных условий:

• все совладельцы земельного участка должны выразить свое согласие на внесение изменений ВРИ (за исключением случаев единоличного владения);
• на участок земли должно быть оформлено право собственности, он должен иметь утвержденные границы и состоять на учете;
• не превышать предельную норму площади участка, принятую для данного региона;
• при смене ВРИ, характерных только для земель сельскохозяйственного назначения на виды разрешенного использования земельных участков, допустимые в населенных пунктах, сначала необходимо изменить категорию назначения земель.